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威尼斯人网上娱乐:为何楼市低迷,土地出让金却大增

时间:2017/10/13 15:27:29  作者:  来源:  查看:13  评论:0
内容摘要:易居房地产研究院10月10日发布《9月份住宅成交报告》显示,全国50个大中城市今年前三季度的成交面积与去年同期相比下跌17%,大部分热点城市均出现降温态势。一线城市今年前三季度成交面积为2007年以来的最低值,创10年新低。楼市出现低迷状况,是能够想象得到的。按照因城施策、一城一...
易居房地产研究院10月10日发布《9月份住宅成交报告》显示,全国50个大中城市今年前三季度的成交面积与去年同期相比下跌17%,大部分热点城市均出现降温态势。一线城市今年前三季度成交面积为2007年以来的最低值,创10年新低。
楼市出现低迷状况,是能够想象得到的。按照因城施策、一城一策的要求,今年以来,各地已出台150多次楼市调控政策,从限贷、限价到限售,几乎能限的手段全部拿了出来。在这样的情况下,如果楼市仍然火爆,就奇怪了。正是因为各地都出台了调控政策,楼市才会象现在这样平静,成交量也才会趋于稳定。特别是一线城市,成交面积创10年来新低。
值得注意的是,尽管市场出现了低迷现象,成交量下降,但是,土地出让金却继续保持较快的增长势头。中国指数研究院10日公布的最新数据显示,2017年1月至9月,全国300个城市土地出让金总额为26384亿元,同比增加35%。其中,住宅用地出让金总额21665亿元,同比增加42%。其中,9月份土地出让金总额为4088亿元,同比增加30%。在全部土地出让金中,住宅用地出让金总额为3548亿元,同比增加32%。
那么,为什么会出现市场低迷、成交量下降,土地出让金却增长较快的“反常”现象呢?到底是什么原因推动土地出让金的较快增长呢?土地出让金的较快增长,是否意味着地方政府仍然在依赖“土地财政”呢?显然,需要客观分析、理性看待。
要知道,土地出让金增长快,就意味着土地成交量大。而从土地出让金的构成来看,住宅用地上交的土地出让金高达80%以上。也就是说,土地开发上交的土地出让金仍然是主要组成部分。这也预示着,开发商拿地的积极性依然是比较高的。这就需要对开发商拿地的动机以及结构进行分析与研究,避免产生错误的判断与决策。

首先需要注意的是,面对近两年一线城市房价上涨过快,且仍有上涨的内在动力和压力,如果单纯依靠调控是很难解决问题的。尤其是控制土地供应,只会使房价上涨的内在动力和压力更大。所以,今年以来,对一线城市的供地力度明显加大,前三季度供应量均有增加,继而带动了土地成交量的上涨,土地出让金也就随之增加了。数据显示,今年1~9月份,一线城市的土地出让金总额同比增长了四成多。应当说,加大对一线城市的土地供应是合理的,也是符合楼市调控要求的。特别是一线城市都加快了保障房建设步伐,相当一部分土地是用于建设租赁房的,就更有利于房地产市场的结构优化。
而在三四线城市库存现象严重,一二线城市在土地供应方面控制比较严格的情况下,前两年一度开发商拿地的热情减弱、规模下降,也使得部分开发商手中的存量土地越来越少,迫切需要通过补充存量土地,满足开发的可持续性。因此,从去年下半年起,开发商拿地的热情就恢复了。即便市场比较低迷,也没有影响开发商拿地,导致土地出让金数量与住房成交数量相悖的现象。殊不知,这还是在溢价率出现较大幅度下降的情况下出现的。前9月,300个城市土地平均溢价率34%,较去年同期下降14个百分点;其中住宅类用地平均溢价率39%,较去年同期下降22个百分点。否则,土地出让金的规模更大、增长率也要更高。
当然,从近几个月三四线城市的市场表现来看,也不排除炒房资金向三四线城市转移的现象。因为,1至9月份,三四线城市的地价增长了近6成,显示出楼市明显升温的迹象,导致多个城市紧急出台了楼市调控政策。自然,对土地出让金的影响就会很大。而在调控新政下,市场则逐步趋于平静,有的也开始呈现低迷状态。不过,也不排除地方在偿还债务压力加大、财政运行困难情况下,继续依赖“土地财政”的可能。

考虑到调控政策不可能因为楼市出现低迷就退出,因此,从楼市的整体状况来看,将会围绕“房子是用来住的”继续朝着平稳有序的目标发展。只要经济不出现大的波动,楼市也将不大可能再出现大起大落的现象。所以,开发商拿地也可能慢慢趋于稳定,而不会再继续保持大规模拿地的态势。今后的土地供应,也将按照“一线城市增加供应、二线城市适量增加供应,三四线城市按照去库存状况供应”的原则,推进土地上市,且上市土地必须确保租赁房比例,那么,土地出让金也不会增长那么快了,而会与市场情况基本协调,真正使楼市步入健康有序的发展轨道。



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